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" Les investisseurs reviennent sur le marché des transactions "

Anastasius Tschopp
CEO Swiss Prime Site Solutions

 

Lors de vos débuts en tant que CEO de Swiss Prime Site Solutions, vous étiez à la tête d'une équipe de trois personnes. Aujourd'hui, elle compte plus de 130 employés et plus de 13 milliards de CHF d'actifs sous gestion. Vous êtes l'une des grandes success stories de la gestion d'actifs en Suisse. Est-ce un succès stratégique ou le résultat d'opportunités et d'un peu de chance ?

Ces dernières années, nous avons obtenu des succès remarquables grâce à une vision stratégique et à des lancements de produits correspondants ainsi qu'à des activités de fusions et acquisitions ciblées. En 2021, nous avons racheté la direction du fonds Akara et repris ainsi le fonds Akara Diversity PK. La même année, nous avons lancé le fonds commercial Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IFC) et sommes passés à 80 collaborateurs et à des actifs sous gestion d'une valeur de plus de 8 milliards de CHF. Notre croissance s'est poursuivie au cours des deux dernières années, à la fois de manière organique et grâce à l'acquisition, finalisée en avril 2024, de Fundamenta, qui dispose d'actifs immobiliers gérés en Suisse et en Allemagne. Cela nous a permis d'élargir considérablement notre gamme de produits et nous sommes désormais largement positionnés avec environ 130 collaborateurs et une vaste expertise dans le domaine du logement et des surfaces commerciales. Toutefois, la taille seule n'est pas décisive - la qualité des produits doit être au rendez-vous, tout comme leur performance. Dès le début, nous avions une stratégie claire sur la manière dont nous voulions construire Swiss Prime Site Solutions et sur la nature de notre gamme de produits. Parallèlement, nous avons saisi les opportunités du marché et sommes restés flexibles. La chance en fait partie, associée à l'identification des opportunités et à l'audace. Bien que l'on ne puisse pas vraiment parler de chance au vu de la succession de crises qui se sont en partie chevauchées au cours des trois dernières années.

Les acquisitions font-elles partie de la stratégie : s'agit-il d'une croissance en volume ou également d'une diversification et d'un élargissement du savoir-faire ?

Cela fait partie de notre stratégie, tant au niveau de l'entreprise que des produits, d'élargir continuellement notre savoir-faire. En outre, il s'agit également de développer le secteur « logement » et de diversifier davantage nos offres. Nous voulons être une plateforme immobilière pour tous les investisseurs. Pour ce faire, nous proposons une multitude de possibilités grâce à notre large gamme de produits et répondons également aux souhaits individuels des clients. L'important est et reste que les produits que nous proposons soient performants.

D'autres acquisitions sont-elles une option ?

Pour l'instant, nous ne prévoyons pas d'autres acquisitions. Nous couvrons déjà toute la gamme de produits, qui va du 100% commercial au 100% résidentiel, et ce pour tous les investisseurs. Avec notre gamme de produits actuelle, notre organisation et nos quatre sites à Zoug, Zurich, Genève et Munich, nous sommes parfaitement positionnés pour croître de manière organique.

Vous avez actuellement deux fonds immobiliers dans votre portefeuille. Quels sont les projets dans ce domaine ?

Nos plans pour les deux fonds immobiliers en portefeuille comprennent à la fois une croissance qualitative et quantitative. Depuis son lancement en 2016, le fonds mixte Akara Diversity PK a réalisé une surperformance cumulée de 7,88% par rapport à l'indice KGAST Immo Mixte. Le portefeuille d'Akara Diversity PK est continuellement développé dans le cadre de l'approche « buy-and-manage » qui a fait ses preuves. A l'avenir, nous continuerons à exploiter le potentiel des immeubles existants grâce à une gestion active. Le fonds commercial SPSS IFC a réalisé un très bon résultat à la clôture de l'exercice le 30/09/2024. L'exercice 2023/2024 a été clôturé avec une croissance des loyers de 9,7% et le dividende a été augmenté à 4,90 CHF. Le portefeuille à haut rendement a généré un rendement élevé du cash-flow de 5,43%, ce qui est nettement supérieur à la fourchette cible de >4,0%. Après une légère correction du marché, celui-ci se trouve dans une légère phase de reprise. L'environnement de taux d'intérêt qui se détend a également un effet positif et nous constatons un intérêt accru de la part des investisseurs.

Comment la demande pour vos services de gestion d'actifs a-t-elle évolué ?

La demande a considérablement augmenté ces dernières années. L'un des principaux moteurs de cette évolution est la baisse des taux d'intérêt, qui incite les investisseurs à rechercher des opportunités d'investissement intéressantes. Un autre facteur important est l'importance croissante des critères ESG. De nombreux investisseurs attachent aujourd'hui une grande importance à ce que leurs placements répondent à des normes durables et éthiques. Cela a conduit de nombreux investisseurs à vouloir externaliser leurs portefeuilles, soit sous forme d'apport en nature, soit en confiant des mandats. En externalisant à des gestionnaires d'actifs spécialisés, ils peuvent s'assurer que leurs investissements sont gérés de manière professionnelle et qu'ils respectent les critères ESG. Dans l'ensemble, il apparaît que la demande pour nos services est non seulement importante, mais qu'elle continue de croître, car nous sommes en mesure de répondre aux besoins et aux attentes changeants des investisseurs et de leur proposer des possibilités de placement innovantes et durables.

La demande d'immobilier suisse émanant des milieux institutionnels s'essouffle-t-elle ?

La demande d'immobilier suisse émanant des milieux institutionnels s'est effectivement quelque peu tassée ces deux dernières années. Cela s'explique principalement par la crainte d'une correction majeure des prix, ce qui a incité certains investisseurs à vendre plutôt des biens immobiliers. Durant cette période, il était plus difficile de réaliser des transactions, car l'incertitude régnait quant à l'évolution future des prix. En revanche, nous avons toujours pensé qu'il n'y aurait pas de correction majeure dans les domaines où nous sommes actifs avec nos produits. Cette appréciation s'est avérée correcte. La Suisse se distingue des autres pays, ce qui a un effet positif sur la stabilité du marché immobilier. Elle est fondamentalement forte et positionnée différemment des pays environnants. Entre-temps, la dynamique reprend nettement. Les investisseurs reviennent sur le marché des transactions et la demande de biens immobiliers augmente à nouveau. Cela s'explique notamment par le fait que la Banque nationale suisse a procédé à pas moins de quatre baisses de taux d'intérêt l'année dernière.

Vous proposez également des Club Deals. En quoi ceux-ci se distinguent-ils des services proposés à une fondation d'investissement ?

Les club deals offrent une possibilité attrayante pour les investisseurs privés d'investir dans des projets immobiliers. Ces deals se distinguent à plusieurs égards des services que nous proposons aux fondations de placement. Une différence essentielle réside dans la structure et la flexibilité des investissements. Les club deals sont des véhicules d'investissement sur mesure qui permettent à un petit groupe d'investisseurs d'investir ensemble dans des projets immobiliers spécifiques. Cette structure présente l'avantage que les investisseurs sont directement impliqués dans les décisions et ont donc un plus grand contrôle sur leurs investissements. En outre, les club deals offrent souvent des perspectives de rendement plus élevées, car ils investissent généralement dans des projets présentant un potentiel de rendement plus élevé - mais aussi, d'un autre côté, un risque plus élevé. En résumé, les club deals offrent une possibilité d'investissement flexible et exclusive à un groupe d'investisseurs plus large, tandis que les fondations d'investissement sont plutôt des véhicules d'investissement standardisés pour les investisseurs institutionnels. Les deux approches ont leurs propres avantages et peuvent être choisies en fonction des besoins, des qualifications et des objectifs individuels des investisseurs.

L'immobilier suisse joue un rôle très important si la Suisse veut atteindre l'objectif zéro net en matière d'émissions de CO2 d'ici 2050. Que fait SPSS pour cela ?

Chez Swiss Prime Site Solutions (SPSS), nous nous sommes fixé des objectifs ambitieux pour apporter notre contribution. Alors que l'objectif zéro net pour Swiss Prime Site (SPS) doit être atteint dès 2040, nous poursuivons un objectif similaire dans nos fonds, mais plutôt à l'horizon 2045-2050. Un élément essentiel de notre stratégie est la mise en œuvre de trajectoires de réduction pour tous nos produits. Ces trajectoires de réduction nous aident à réduire systématiquement les émissions de CO2 et à nous assurer que nous sommes sur la bonne voie pour atteindre nos objectifs. Grâce à des outils d'analyse modernes, nous pouvons évaluer plus rapidement et de manière plus fiable le potentiel de nos biens immobiliers à l'aide de chiffres clés. Cela ne profite pas seulement à la durabilité, mais nous permet également de prendre des décisions éclairées. Nous pouvons par exemple analyser si le chauffage urbain est possible pour un immeuble et quelle est la trajectoire de réduction des émissions de CO2 pour cet immeuble. Parallèlement, ces outils nous permettent de contrôler la performance de nos biens immobiliers de manière fiable et transparente. Nous pouvons suivre avec précision l'évolution de notre portefeuille et les mesures à prendre pour l'optimiser davantage. Grâce à des achats et des ventes stratégiques ainsi qu'à des améliorations opérationnelles, nous veillons à ce que nos biens immobiliers soient non seulement durables, mais aussi économiquement performants.

Quel développement personnel avez-vous fait - ou dû faire - au cours de la construction de SPSS ?

Mon évolution personnelle au cours de ma carrière a été marquée par une profonde passion pour l'immobilier, qui trouve son origine dans ma formation de carreleur. Cet enthousiasme et cette proximité immédiate avec la base ou le gros œuvre m'ont ensuite conduit à la vente de matériaux de construction et, finalement, à la gestion immobilière. Ces diverses expériences m'ont permis d'acquérir une compréhension globale des différents aspects du secteur immobilier. En mai 2018, j'ai repris le rôle de CEO de Swiss Prime Site Solutions AG. Dans un contexte d'investissement marqué par l'incertitude ces dernières années, j'ai réussi, avec mon équipe, à augmenter considérablement les actifs sous gestion. Cette performance démontre notre capacité à générer de la croissance et de la performance, même en période difficile. Ces développements m'ont montré l'importance de la flexibilité et de l'adaptabilité. La capacité à réunir des équipes et des cultures différentes, tout en connaissant les forces et les besoins de chaque collaborateur, est essentielle à la réussite commune d'une entreprise comme la nôtre dans un secteur aussi dynamique.